24.05.2019

kinnari

Uusi Kinnarin koulu on pian valmis ottamaan vastaan oppilaat ja henkilökunnan! Samaan aikaan Järvenpäässä on paljon keskusteltu koulurakentamisen kustannuksista. Kokosimme faktaa, mistä Järvenpään koulurakennushankkeiden kustannukset muodostuvat ja millä periaatteilla hankkeiden suunnittelua on tehty. Koulujen rakentamisen kustannuksista olemme saaneet kommentteja Suomen yhdeltä arvostetuimmista rakentamisen kustannusten asiantuntijoista, emeritus professori Juhani Kiirakselta.

Uusi Kinnarin koulu pähkinänkuoressa (pdf)

Kinnarin koulun rakentamisen kustannukset alittavat budjetoidun

Uusi Kinnarin koulu alkaa valmistua. Se on ollut Järvenpään kaupungin ensimmäinen iso kouluhanke yli 10 vuoteen. Kinnari on Järvenpään ensimmäinen uuden oppimisen mukainen yhtenäiskoulu. Sen valmistelu jouduttiin tekemään erittäin kiireisesti akuutin, lapsille ja henkilökunnalle kärsimystä aiheuttaneiden sisäilmaongelman takia. Hankkeen budjetoinnissa jouduttiinkin varautumaan yllätyksiin ja mahdollisiin korjaaviin liikkeisiin, minkä vuoksi kokonaisbudjetti oli investointihetkellä (kesä 2017) 32,2 miljoonaan euroa. Nyt kun hanke on lähes valmis, voimme kaikkien iloksi todeta, että kustannusohjausta on pystytty tekemään erittäin onnistuneesti: toteutuneet kustannukset tulevat olemaan noin 29,3 miljoonaa euroa. Kinnarin koulun kokonaislaajuus on 8960 bruttoneliötä. Toteutuneet kustannukset ovat siis noin 3270 €/brm2, kenties tätäkin alhaisemmat. Madaltunut kustannustaso on myös käytössä olleiden budjetti varausten ansiosta: suunnittelu- ja rakentamisprosessi on voinut edetä erittäin tehokkaasti, koska sitä ei ole tarvinnut pysäyttää jatkuvasti erillisen päätöksenteon takia. Säästöt tulevat suoraan kaupungille.

Kinnarin koulun kustannustasoa ennen rakentamisen alkua arvioinut emeritus professori Juhani Kiiras pitää laskelmien perusteella hankkeen toteutuneita kustannuksia koulun laajuutta ja laatutasoa vastaavana.

"Pidin alun perin hyväksyttyä Kinnarin budjettia korkeahkona, mutta toteutuneet kustannukset vastaavat käsitystäni hyväksyttävästä kustannustasosta," Kiiras toteaa.

Vertailu muiden kaupunkien hankkeisiin on vaikeaa

Kinnarin koulun tai muiden koulujen kustannusten vertailu muiden kaupunkien hankkeisiin on erittäin vaikeaa. Tähän on kolme tärkeää syytä:

1. Kaikki hankkeet ovat sisällöltään erilaisia. Yksi koulu sisältää kirjaston, toinen palvelee kaupungin opiston tarkoituksia, kolmannesta puuttuu liikuntasali, neljännessä on iso tuotantokeittiö. Siksi myös rakentamisen kustannukset ovat erilaiset.
2. Kustannukset ovat voimakkaasti sidoksissa rakennuspaikkaan ja ajankohtaan. Esimerkiksi rakentaminen Uudenmaan ulkopuolella on jopa 10 prosenttia edullisempaa kuin Uudellamaalla. Toisaalta rakentamisen kustannukset ovat viime vuosina nousseet 3-4 prosenttia vuodessa, aina tähän kevääseen asti. Pari vuotta sitten valmistuneet kohteet ovat siis selvästi halvempia kuin nyt rakennettavat. Esimerkiksi Kinnarin kaltainen Syvälahden monitoimikeskus Turussa on maksanut Kinnarin koulun budjetoinnin aikaiseen Järvenpään hintatasoon muutettuna noin 2860 €/brm2, Hämeenlinnan Nummikeskus 2920 €/brm2 ja Helsingin Jätkäsaaren koulu 3500 €/brm2.
3. Kaupungit budjetoivat hankkeita eri tavoin. Järvenpään kaupungin malli on tiettävästi ainoa, jossa käytännössä kaikki hankkeen kustannukset tulevat näkyviksi. Edellä esitetty Kinnarin kustannus sisältää vanhan rakennuksen purun, uuden rakennuksen ensikertaisen kalustamisen ja ICT:n, tilaajan kustannukset sekä käyttäjän hankkeeseen liittyvät kustannukset. Usein edellä kuvatut kustannukset eivät näy kaupunkien rakentamisen budjeteissa, vaan ne ovat mukana esimerkiksi käyttötalouskustannuksissa. Mikäli Kinnarin koulusta poistettaisiin edellä kuvatut erät, olisivat sen raportoidut rakentamiskustannukset olleet noin 26,5 miljoonaa euroa eli noin 2960 €/brm2.

Juhani Kiiras pitää huomion arvoisena asiana sitä, että Kinnarin koulu on rakennettu voimakkaan noususuhdanteen aikana.

"Hintasuhdanne vaikuttaa vahvasti rakentamisen kustannuksiin. Noususuhdanteessa valmiiksi kalliista suunnitteluratkaisuista tulee entistä kalliimpia. Tähän nähden Kinnarin kouluun on onnistuttu valitsemaan ratkaisut, jotka eivät ole nostaneet hankkeen kustannuksia tarpeettomasti."

Kiiras suosittelee, että jatkossa Järvenpään kaupunki erittelisi rakentamishankkeiden kustannukset entistä vertailukelpoisemmin. Vertailussa tulisi myös suhteuttaaa kaikissa kohteissa toteutuneet kustannukset niiden ohjelman mukaiseen tavoitehintaan.

Järvenpäässä panostetaan energiatehokkuuteen, sisäilman laatuun, muuntojoustavuuteen ja käyttäjälähtöisyyteen

Järvenpää on sitoutunut vihreisiin arvoihin ja elinkaarikestävien rakennusten tuottamiseen. Tämä tarkoittaa korkeampia investointikustannuksia, jotka kuitenkin tuovat säästöjä rakennuksen elinkaaren aikana. Esimerkiksi Kinnarin koulusta tulee valmistuessaan poikkeuksellisen energiatehokas (paras A-luokka). Se tuottaa itse merkittävän osan energiastaan maalämmön ja aurinkosähkön ansiosta. Rakennuksen vaippa tähtää pitkään elinkaareen. Rakennus on kaupunkikuvallisesti näyttävä ja sen sisäilmasto-olosuhteet ovat jäähdytyksen ansiosta erinomaiset.

Kinnarissa on käytetty Terve talo -toteutusta varmistaman terveellistä suunnittelua ja toteutusta. Hankkeen suunnittelussa tehtiin yhteistyötä myös VTT:n kanssa sisäilmariskien minimoimiseksi ja laadunvarmistus on ollut paikoin poikkeuksellisen tiukkaa. Esimerkiksi putkiliitoksia on tavanomaisen laadunvarmistuksen lisäksi röntgenkuvattu. Rakennusten kerroskorkeus on tavanomaista korkeampi, millä pyritään takaamaan huoneilman hyvä laatu ja riittävyys oppituntien ajan. Rakennuksen kiinteän pitkäaikaiset rakenteet on mitoitettu siten, että tilaratkaisut voivat rakennuksen elinkaaren aikana muuttua.

Kinnaria on toteutettu erittäin käyttäjälähtöisesti. Hankkeesta otsikoitiin alan johtavassa mediassa Rakennuslehdessä otsikolla "Järvenpäästä tulossa käyttäjälähtöisen rakentamisen mallikaupunki". Mikäli nämä kaikki tekijät olisi jätetty pois ja koulu olisi toteutettu tavanomaisena ratkaisuina, olisivat toteutuneet kustannukset olleet luokkaa 23,5 miljoonaa euroa eli 2 620 €/brm2 tai jopa tätä alemmat.

Mikään laki tai määräys ei velvoita Järvenpäätä rakentamaan näin energiatehokkaita, ympäristöystävällisiä, käyttäjälähtöisiä ja sisäilmastoltaan viihtyisiä kouluja, mutta toistaiseksi se on ollut kaupungin tahtotila. Myös pintamateriaaleihin ja kalusteisiin on satsattu tavanomaista enemmän, jotta mahdolliset sisäilmariskit vältetään. Näistä säästäminen jatkossa ei ole järkevää.

"Kinnarin ja JUST:in kokemusten pohjalta arvioin, että Järvenpään kaupungin ei ole syytä luopua erilaisiin käyttötarkoituksiin varautumisesta budjetoinnin yhteydessä joustavan tilaohjelman ja avoimen rakentamisen avulla – päinvastoin muiden kaupunkien kannattaa ottaa tästä oppia. Sen lisäksi osapuolia on palkittu hankkeen aikana vaiheittain sopimukseen sisältyvillä kokonaispalkkion laatuosalla tavoitteiden saavuttamisesta ja sitä toimintatapaa kannattaa muissakin hankkeissa käyttää," toteaa Juhani Kiiras.

Uudishankkeen investointikustannukset ovat usein korkeammat kuin korjaushankkeen, mutta elinkaarikustannukset halvemmat

Uudisrakentamisen rakentamiskustannuksia verrataan usein korjauskustannuksiin. Vertailu on vaikeaa, koska toimenpiteillä saavutettava elinkaari (eli aika, jonka kuluttua on tehtävä seuraava iso investointi) vaihtelee voimakkaasti. Peruskorjauksella tai perusparannuksella voidaan saavuttaa noin 25 vuoden elinkaari. Uudisrakentamisella tavoitellaan noin 50 vuoden elinkaarta, mikä edellyttää hyvää suunnittelua, rakentamista ja ylläpitoa. Uudis- ja korjausrakentamisen kustannuksia ei siis voi verrata suoraan toisiinsa.

Kiiras korostaa, että elinkaariajattelussa on huomioitava myös käytön tarpeiden muuttuminen.

"Rakennuksen kiinteä osa tulee uudishankkeissa suunnitella jopa 100 vuoden käyttöiällä, mutta merkittävä osa tilaosista voi muuntua vaihtuvien käyttäjätarpeiden perustella esimerkiksi 15 vuoden välein."

Siirrettävä moduuli- ja väistötilat eivät sovellu pitkäaikaiseksi ratkaisuksi

Järvenpään kaupunki on akuuttien sisäilmaongelmien takia hankkinut viime vuosina useita siirrettäviä moduulikouluja. Tämä on ollut erittäin hyvä lyhyen tähtäimen ratkaisu, jolla on voitu tarjota Järvenpään lapsille ja opetushenkilökunnalle terveelliset ja turvalliset tilat.

Esimerkiksi Kartanon moduulikoulun kustannukset olivat noin 2 720 €/brm2 ja Kyrölän moduulikoulun kustannukset noin 2400 €/brm2. Luvut eivät sisällä ensikertaista kalustamista. Moduulikouluissa ei ole jäähdytystä tai kasvatettua energiatehokkuutta, joten niitä voidaan verrata yllä kuvattuun Kinnarin madalletun laatutason hintaan 2 620 € / brm2. Moduulikouluista puuttuu osa koulutoiminnan vaatimista tiloista esimerkiksi teknisen työn luokat ja liikuntasali. Moduulikoulut suunnitellaan selvästi lyhyemmäksi elinkaareksi (25-30 vuotta) kuin esimerkiksi Kinnarin koulu (tavoite noin 50 vuotta). Näistä syistä on perusteltua myös jatkossa toteuttaa pitkän elinkaaren koulukohteet Kinnarin kaltaisena uudisrakentamisena. Moduulirakentamista kannattaa hyödyntää esimerkiksi silloin, kun tilojen kysyntä ei välttämättä ole kovin pitkäaikaista.

Pienissä kouluissa oppilaskohtainen tilatarve on isompi kuin isoissa kouluissa

Rakentamisen kokonaiskustannuksiin vaikuttaa eniten rakennuksen pinta-ala. Pienissä kouluissa yhteisten tilojen, kuten ruokalan ja liikuntasalin, suhteellisesti isompi määrä johtaa siihen, että on rakennettava oppilasta kohti isompi pinta-ala kuin isossa yksikössä. Ero esimerkiksi Kinnarin koulun ja reilun 100 lapsen alakoulun välillä on helposti yli 20 prosenttia. Tämän mukaisesti oppilaspaikkaa kohden rakentamisen ja elinkaarenaikaiset ylläpidon kustannukset ovat lähes yhtä paljon kalliimmat. Yksi tapa hillitä rakentamisen kustannuksia kaupunkitasolla on siis rakentaa isompia yksiköitä.

"Tilamitoitus on aina viime kädessä käyttäjän eli koulujen tapauksessa opetustoiminnan järjestäjän päätös. Erilaisilla menetelmillä voidaan määrittää tilojen käyttö- ja täyttöasteet ja suositella tilojen koon tai määrän muuttamista, mutta niidenkin perusteella tehtävät kehittämistoimenpiteet on aina hyväksyttävä pedagogisista, siis yleisesti käyttäjien, lähtökohdista," toteaa Kiiras.

Järvenpään kaupungin linjauksena tähän asti on ollut se, että tilamitoituksessa ei tavoitella tiiveintä mahdollista ratkaisua vaan opetustoimintaan hyvin sopivaa kohtuullista ratkaisua.

Opit tuleviin hankkeisiin

Kinnarin koulun opit ja kokemukset voidaan ensi elokuun jälkeen siirtää täysimääräisesti uusien kohteiden valmisteluun - kun ensin saadaan käyttökokemuksia valmistuvasta kohteesta. Syksyn aikana on syytä arvioida esimerkiksi seuraavien asioiden vaikutukset ja tarve jatkossa:

- Toiminnallinen ratkaisu: ovatko suunnitellut oppimistilat ja kulkuyhteydet käytön kannalta hyvät?
- Mitoitusperusteet: tarvitaanko oppilasta kohti saman verran rakennettua pinta-alaa jatkossa vai voidaanko tiloja mitoittaa pienemmiksi tai isommaksi?
- Kaupunkikuvallisuus: onko tarve rakentaa saman tasoista jatkossa?
- Energiatehokkuus: saadaanko energiatehokkuuteen satsauksista tavoiteltava hyöty?
- Rakennuksen jäähdytys: tuoko haluttua lisäarvoa ja mahdollisuuksia monikäyttöisyyteen?
- Huonekorkeus: onko korkeampi huonekorkeus ratkaiseva tekijä vai saataisiinko sama hyöty jatkossa esim. poistamalla alakatot?
- Sidosryhmien huomiointi: toimivatko suunnitellut tavat optimaalisesti siihen, että sidosryhmät voivat toimia kohteessa ja saadaan korkea käyttöaste?
- Varausten käyttö osana budjetointia: onko tarpeen käyttää samantyyppistä varautumista yllätyksiin budjetoinnin yhteydessä?
- Miten jatkossa valmistellaan, suunnitellaan ja rakennetaan hankkeet tehokkaammin ja säästetään euroja uusien oppimistilojen rakentamisessa?

Takaisin

Mitä tuotteita haluaisit museokauppaan?